Fundacja rodzinna, sprzedaż nieruchomości, PIT 19%, sukcesja majątku, ochrona aktywów – to obecnie jedne z najczęściej wyszukiwanych tematów przez przedsiębiorców planujących uporządkowanie swojego majątku.
I trudno się dziwić. Bo kiedy właściciel nieruchomości dowiaduje się, że sprzedaż domu przed upływem ustawowego okresu może oznaczać konieczność zapłaty nawet kilkuset tysięcy złotych podatku, nagle okazuje się, że temat sukcesji rodzinnej staje się znacznie bardziej interesujący niż kolejny leasing na samochód premium.
Ale spokojnie. Zanim ktoś zacznie przepisywać dom na fundację rodzinną jeszcze przed weekendem, zaznaczmy bardzo wyraźnie:
Niniejszy artykuł nie stanowi opinii prawnej ani podatkowej.
Jest jedynie zbiorem tematów, pytań, hipotez i dyskusji prowadzonych pomiędzy przedsiębiorcami, prawnikami oraz doradcami podatkowymi podczas spotkań i wydarzeń organizowanych w ramach UnityHUB Leadership Academy.
Innymi słowy: rozmawiamy o tym, „co by było gdyby”.
Historia pewnego domu i pewnego podatku
Wyobraźmy sobie przedsiębiorcę. Nazwijmy go Jan. Jan kupił dom za 1,2 mln zł. Dziś nieruchomość jest warta 1,5 mln zł. Jan chciałby sprzedać nieruchomość, ale przypomina sobie o pewnym nieprzyjemnym szczególe zwanym przez fiskusa „obowiązkiem podatkowym”.
W skrócie:
- sprzedaż prywatnej nieruchomości przed upływem ustawowego terminu,
- potencjalny PIT 19% od osiągniętego dochodu,
- oraz uczucie podobne do odkrycia, że promocja w sklepie kończyła się wczoraj.
I wtedy ktoś przy kawie mówi: „A słyszałeś o fundacji rodzinnej?”
No właśnie.
Czy fundacja rodzinna może posiadać nieruchomości?
Tak. I tutaj nie ma żadnej magii. Fundacja rodzinna może:
- nabywać nieruchomości,
- otrzymywać nieruchomości od fundatora,
- wynajmować nieruchomości,
- zarządzać nieruchomościami,
- sprzedawać nieruchomości.
Brzmi całkiem zwyczajnie. Bo w istocie jest zwyczajne.
Fundacja rodzinna została stworzona właśnie po to, aby długoterminowo zarządzać majątkiem rodzinnym.
Czytaj również: Venture Capital dla Początkujących: Jak zainwestować w startup już od 5000 USD
A gdyby tak wnieść nieruchomość do fundacji rodzinnej?
I tutaj zaczyna się część, która najczęściej pojawia się na konferencjach, mastermindach oraz przy stolikach, przy których przedsiębiorcy nagle zaczynają interesować się prawem podatkowym bardziej niż własnym biznesem.
Hipotetyczny scenariusz wygląda następująco:
- Fundator zakłada fundację rodzinną.
- Wnosi do niej nieruchomość.
- Fundacja staje się właścicielem nieruchomości.
- Następnie fundacja dokonuje sprzedaży.
I właśnie w tym miejscu pojawia się pytanie: Czy skoro sprzedaje fundacja, a nie osoba fizyczna, to czy skutki podatkowe będą takie same?
Odpowiedź brzmi: to zależy.
Tak, wiemy. Prawnicy i doradcy podatkowi od pokoleń konsekwentnie psują najciekawsze rozmowy właśnie tym zdaniem.
„Ale przecież fundacja rodzinna rozwiązuje wszystko!”
Nie. I warto to powiedzieć bardzo wyraźnie.
Fundacja rodzinna nie jest:
- peleryną niewidką dla fiskusa,
- teleportem do raju podatkowego,
- ani magiczną różdżką kasującą wszystkie podatki.
Choć internet czasami próbuje przekonywać inaczej.
Jeżeli ktoś założy fundację w poniedziałek, wniesie nieruchomość we wtorek, sprzeda ją w środę, a w czwartek będzie chciał przekonać urząd skarbowy, że od początku chodziło wyłącznie o wielopokoleniową sukcesję rodzinną…
…to może spotkać się z pewną dozą sceptycyzmu ze strony organów podatkowych.
I trudno się temu dziwić.
A kiedy argumenty stają się silniejsze?
Sytuacja wygląda inaczej, gdy fundacja rzeczywiście pełni funkcję, dla której została stworzona. Na przykład gdy:
- gromadzi majątek rodzinny,
- posiada nieruchomości,
- posiada udziały w spółkach,
- realizuje plan sukcesyjny,
- inwestuje środki,
- zabezpiecza przyszłość dzieci i kolejnych pokoleń.
W takim przypadku znacznie łatwiej wykazać, że fundacja nie powstała wyłącznie na potrzeby jednej transakcji.
Co z podatkiem przy sprzedaży nieruchomości przez fundację?
Tu właśnie zaczyna się obszar wymagający indywidualnej analizy.
W biznesowych rozmowach często pojawia się przykład:
- nieruchomość wniesiona do fundacji w wartości rynkowej 1,5 mln zł,
- fundacja sprzedaje ją za 1,5 mln zł.
I pojawia się pytanie:
Czy skoro fundacja sprzedała nieruchomość za tyle samo, za ile została ona wniesiona do fundacji, to gdzie właściwie powstał dochód?
To jedno z tych pytań, które warto przeanalizować wspólnie z doradcą podatkowym jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.
Bo odpowiedź zależy od wielu elementów konstrukcji całej transakcji.
A co z VAT?
To kolejny temat, który często pojawia się dopiero wtedy, gdy wszyscy są już przekonani, że wszystko zostało policzone.
A potem ktoś pyta: „A sprawdzaliście VAT?”
I nagle robi się ciszej.
Przy nieruchomościach:
- mieszkalnych,
- komercyjnych,
- wykorzystywanych w działalności gospodarczej,
zasady mogą wyglądać zupełnie inaczej. Dlatego analiza VAT powinna być obowiązkowym elementem całego procesu.
A co z wierzycielami?
To temat, który przedsiębiorcy lubią ignorować aż do momentu, gdy przestaje być teoretyczny.
Jeżeli fundator nie posiada żadnych problemów finansowych ani wierzycieli, temat zwykle pozostaje jedynie akademicką dyskusją.
Jeżeli jednak istnieją zobowiązania lub ryzyko sporów, mogą pojawić się dodatkowe zagadnienia prawne związane między innymi ze skargą pauliańską.
Dlatego każda sytuacja wymaga indywidualnej oceny.
Czytaj również: Podwójna rezydencja podatkowa spółki – kiedy powstaje i jakie niesie ryzyka?
Podsumowanie
- Czy fundacja rodzinna może być skutecznym narzędziem sukcesji majątkowej? Tak.
- Czy może posiadać i sprzedawać nieruchomości? Tak.
- Czy każda sprzedaż nieruchomości przez fundację automatycznie oznacza brak podatku? Nie.
- Czy warto analizować takie rozwiązania przed sprzedażą nieruchomości? Zdecydowanie tak. Zwłaszcza gdy stawką nie są pojedyncze tysiące złotych, lecz majątek budowany przez wiele lat.
A może najważniejsze pytanie brzmi zupełnie inaczej:
Czy fundacja rodzinna jest dziś narzędziem sukcesji majątku rodzinnego, czy może staje się nowym ulubionym tematem przedsiębiorców szukających alternatywy dla PIT 19%?
Jak zwykle zachęcamy do merytorycznej dyskusji. Bo właśnie od takich pytań zaczynają się najciekawsze rozmowy pomiędzy przedsiębiorcami, prawnikami i doradcami podatkowymi.
Ważne zastrzeżenie:
Artykuł ma charakter wyłącznie edukacyjny i publicystyczny. Nie stanowi porady prawnej, opinii podatkowej ani rekomendacji podjęcia jakichkolwiek działań. Każda sytuacja wymaga indywidualnej analizy prawnej, podatkowej i biznesowej z uwzględnieniem konkretnego stanu faktycznego.